隨著我國經濟的快速發展，人民的生活水平日益提高，房屋買賣也變得更加普遍，與此同時，一房數賣也日漸成為一個突出的問題。2020年12月31日發布的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》在近兩年被廣泛適用于此類合同糾紛中。面對一房數賣糾紛案件的不同復雜程度，為了更好地保護多方買受人的合法權益，本文通過對中國裁判文書網關于一房數賣的一些重要案例進行篩選和總結，對一房數賣的相關理論進行探討，并梳理實踐中重要的裁判規則。

截至2022年8月，在中國裁判文書網通過案由檢索“一房數賣”，顯示民事裁判文書2505篇，其中由最高人民法院裁判的有19篇，由高級人民法院裁判的有274篇，由中級人民法院裁判的有1221篇，由基層法院裁判的有990篇。在具體案例的選取上，遵循以下“兩個優先”原則：第一，優先選擇審判層級較高的裁判文書。第二，優先選擇審判日期較近的裁判文書。通過形式和內容兩個方面的篩選，本文最終選擇5篇裁判文書作為研究對象。文書分別為（2021）吉民申1600號、(2021)遼08民終3633號、（2021）吉24民終379號、（2021）黑民再488號、(2022)魯13民終3347號。

#01
一房數賣的概念
一房數賣，顧名思義指的是對同一套房子進行了多重買賣，也被俗稱為“一房二賣”，此處的一房數賣指的是在同一時間段內，以同一房屋作為標的物，與多人簽訂房屋買賣合同。

根據《中華人民共和國民法典》中關于合同生效條件的規定，在當事人意思表示真實的情況下，雙方當事人均具有民事行為能力且不違背法律、行政法的強制性規定、公序良俗時簽訂合同，合同便是有效的。因此，會存在多個房屋買賣合同共存的情況，即多個房屋買賣合同可以處于同時有效的狀態。但是房屋的所有權只有一個，在數個買受人爭奪房產時只有一個人可以取得房屋所有權，因此，在多個房屋買賣合同均有效的情況下所有權應當歸屬于哪個買受人成為了爭議焦點。

#02
一房數賣的相關法律規定
《民法典》第一百四十三條規定，具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。

《民法典》第一百四十六條規定，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。

《民法典》第一百五十三條規定，違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。

《民法典》第一百五十四條規定，行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。

《民法典》第二百零九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》規定，審理一房數賣糾紛案件時，如果數份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。但惡意辦理登記的買受人，其權利不能優先于已經合法占有該房屋的買受人。對買賣合同的成立時間，應綜合主管機關備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據確定。

#03
裁判規則
實務要點一
多份房屋買賣合同均有效且均完成支付的，比其他買受人提前完成支付并取得對訟爭房屋債權的一方買受人主張其權利優先的，人民法院不予支持。

案件：樸某與申某華、任某玉、延邊礅煌環藝有限公司、延邊廣隆房地產開發有限公司、申某學一房數賣糾紛案
案號：（2021）吉民申1600號
來源：中國裁判文書網

吉林省高級人民法院認為：

本案不符合再審的條件，任某玉也不能以其先取得債權而對抗申某華取得訟爭房屋的優先權。首先，任某玉與申某學的房屋買賣合同簽訂并支付價款。此后，申某學又將訟爭房屋出售給申某華且申某華無惡意，申某學與申某華的房屋買賣合同有效且完成支付，存在“一房二賣”行為。其次，任某玉雖然在先取得了訟爭房屋的債權，但是申某華在取得訟爭房屋債權的同時，并完成了房屋交付。任某玉如再據其所持有的買賣合同訴請申某學交付案涉房屋將不再獲法院支持，訴爭房屋亦無法成為任某玉之責任財產。綜上，在先取得債權但未占有訴爭房屋的任某玉其權益應劣后在后取得債權但實現占有訴爭房屋的申某華。

實務要點二
一方買受人在他人已經合法占有訟爭房屋的情況下辦理房屋所有權變更登記并申請強制執行辦理所有權證書的行為，屬于惡意行為，對于其權利優先的主張，人民法院不予支持。

案件：陶某征、張某霞與營口三星電器有限責任公司、營口永江金譽房地產開發有限公司一房數賣糾紛案
案號：（2021）遼08民終3633號
來源：中國裁判文書網

遼寧省營口市中級人民法院認為：

結合本案事實，營口三星電器有限公司（以下簡稱“三星公司”）于2014年5月24日繳納部分房款并辦理入住后占有使用房屋至今，當時案涉房屋無法辦理所有權登記，其合法占有房屋的事實對第三人產生一定的公示效力。陶某征、張某霞于2014年7月22日與永江公司簽訂《房屋買賣合同》并辦理了網簽備案，雖然陶某征、張某霞現已辦理房屋所有權登記，但是其簽訂合同時間在三星公司占有房屋之后。因此，三星公司對訟爭房屋的此種占有事實具有準物權狀態?，F上訴人雖已辦理了房屋產權登記并訴訟要求永江公司繼續履行協助辦理產權登記手續，申請強制執行辦理所有權證書的行為，應屬惡意行為，其權利不能優先于已經合法占有該房屋的買受人。綜上，陶某征、張某霞的上訴理由不能成立，應予駁回。

實務要點三
數份商品房買賣合同均有效的情況下，一方買受人實際占有房屋之后，盡管沒有入住訟爭房屋，但其主張對訟爭房屋享有優先權利并對抗后續占有人的，人民法院應當支持。

案件：張某與李某陽、延邊恒宇房地產開發有限公司、王某一房數賣糾紛案
案號：（2021）吉24民終379號
來源：中國裁判文書網

吉林省延邊朝鮮族自治州中級人民法院認為：

本案二審的爭議焦點之一為：原審認定李某陽先于張某占有案涉房屋，并以此確定案涉二份房屋買賣合同保護順位，是否具有事實和法律依據。首先，本案中延邊恒宇房地產開發有限公司以案涉房屋為標的物，先后與李某陽、張某簽訂的二份商品房買賣合同，均為有效。其次，根據李某陽原審提供的證據，李某陽于2016年1月取得了涉案房屋的鑰匙并向當時負責管理華府嘉苑的延邊三環物業管理有限公司交納了房屋入住時需繳納的相關費用，該行為應視為李某陽對案涉房屋已經實際控制并占有，是否實際裝修并入住并不是構成實際占有涉案房屋的必然條件。而張某原審提供的其已經入住并交納房屋相關費用的收據形成于2016年6月之后，其自認2017年2月實際占有涉案房屋，該時間晚于李某陽占有房屋的時間。因此，原審認定李某陽先于張某實際占有案涉房屋，具有事實依據。綜上，駁回張某的上訴請求，并要求張某返還房屋于李某陽。

實務要點四
多份房屋買賣合同有效且未辦理物權登記的，已辦理合同備案登記的買受人主張其權利優先的，人民法院不予支持。

案件：李某健、張某娟、姜某祿、孫某榮與徐某、黑龍江上遠房地產開發有限公司一房數賣糾紛案
案號：（2021）黑民再488號
來源：中國裁判文書網

黑龍江省高級人民法院認為：

該案屬于上遠公司一房二賣導致的物權糾紛，由于當事人均未辦理物權登記且均支付了購房款，依照《最高人民法院關于商品房買賣合同的解釋》的相關規定，如果一房二賣的合同均有效，買受人均有權要求黑龍江上遠房地產開發有限公司履行合同，其權利保護的順位，應當結合合同成立的時間、購房款支付時間以及占有涉訴房屋的時間進行認定。本案雖然徐某的房屋買賣合同簽訂時間在先，原審判決亦認定其辦理了備案登記，但合同辦理備案登記并非權利優先保護的條件。綜上，不支持徐某的上訴請求。

實務要點五
一買受人簽訂的房屋買賣合同已由生效判決確認繼續履行后，涉案房屋便無法再進行權利保護順位的確認，其他買受人再對案涉房屋主張優先權利的，人民法院不予支持。

案件：張某斌與杜某華一房數賣糾紛案
案號：（2022）魯13民終3347號
來源：中國裁判文書網

山東省臨沂市中級人民法院認為：

本案為一房數賣糾紛案件，被上訴人杜某華簽訂的數份合同的買受人均應是所爭議的民事法律關系的主體，雖然上訴人張某斌與被上訴人杜某華之間的房屋買賣合同已經有效且已實際履行且上訴人已占有并使用該房屋，但因另一買受人簽訂的合同已經生效判決確認繼續履行，本案無法就爭議訴訟標的進行權利保護順位的確定，上訴人可通過案外人申請再審程序進行救濟。綜上，上訴人張某斌的主張其對涉案房屋享有優先權利的上訴請求不能成立，駁回上訴，維持原判。

#04
小 結
“商品房一房數賣”糾紛不斷出現，這使房屋買受人遭受著不必要的利益損失，各地人民法院在審理此類案件時，依據相關法律依據并結合現實情況，形成了不同的裁判規則可以在解決此類案件時作為參考。其一，多份房屋買賣合同均有效且均完成支付的，比其他買受人提前完成支付并取得對訟爭房屋債權的一方買受人主張其權利優先的，人民法院不予支持。其二，一方買受人在他人已經合法占有訟爭房屋的情況下辦理房屋所有權變更登記并申請強制執行辦理所有權證書的行為，屬于惡意行為，對于其權利優先的主張，人民法院不予支持。其三，數份商品房買賣合同均有效的情況下，一方買受人實際占有房屋之后，盡管沒有入住訟爭房屋，但其主張對訟爭房屋享有優先權利并對抗后續占有人的，人民法院應當支持。其四，多份房屋買賣合同有效且未辦理物權登記的，已辦理合同備案登記的買受人主張其權利優先的，人民法院不予支持。其五，一買受人簽訂的房屋買賣合同已由生效判決確認繼續履行后，涉案房屋便無法再進行權利保護順位的確認，其他買受人再對案涉房屋主張優先權利的，人民法院不予支持。


轉載自：鑫士銘沙龍
來源 | 判例研究

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